«Не датчики ради датчиков: как PropTech превращает данные в управляемую экономику объекта»
В интервью о цифровизации коммерческой недвижимости — почему красивые интерфейсы не заменяют процессы, зачем объекту единый источник данных и каким станет управление зданиями через 3–5 лет.
1. За последние годы PropTech перестал быть просто набором цифровых инструментов и все сильнее влияет на экономику объектов. Какие технологии сегодня действительно дают измеримый эффект для собственников и управляющих компаний, а какие пока остаются скорее модным трендом?
Я бы не делил технологии на «серьезные» или «модные». Эффект дают довольно приземленные вещи: диспетчеризация заявок, аналитика состояния инженерных систем, автоматизация доступа, работа с договорами и начислениями. В этих процессах легко увидеть, сколько времени, денег и ошибок мы убрали. Если показатели не изменились, значит, мы поставили новый интерфейс, а не решили проблему.
Практика это подтверждает. В программе Lawrence Berkeley National Laboratory, охватившей 6,5 тыс. зданий, медианная годовая экономия составила 3% для энергетической аналитики и 9% для выявления неисправностей. Однако важнее другое: экономию создал не датчик, а действие команды после его сигнала.
На «Поклонке» мы пошли от процесса. Доступ для автомобилей по QR-пропуску на базе «ПРИЗМЫ» минимизирует ручные процессы: система сама решает, можно ли открыть шлагбаум. Гость меньше ждет, охрана занимается прямыми функциями — безопасностью, собственник видит историю событий. Считать здесь нужно время проезда, ручные проверки и спорные допуски, а не число QR-кодов.
Цифровой двойник, приложение или ИИ становятся просто данью моде, когда непонятно, какие решения они помогают принимать. Небольшой объект с понятным регламентом иногда управляется технологичнее большого здания с десятками несвязанных систем.
2. Коммерческая недвижимость генерирует огромный объем данных — о пользователях, эксплуатации, потреблении ресурсов и эффективности площадей. Насколько российский рынок сегодня готов принимать решения на основе этих данных, а не интуиции и привычных моделей управления?
По моим ощущениям, рынок разделился на две скорости. Портфельные собственники и новые объекты класса А уже используют данные в ежедневной работе. Однако во многих бизнес-центрах реальная картина все еще собирается постфактум: из таблиц, писем и мессенджеров. Говорить, что рынок перешел к управлению на основе данных (data-driven), пока рано.
Мы в проектах регулярно сталкиваемся с несколькими версиями площади, заявками без связи с конкретным оборудованием или начислениями, которые сложно сопоставить с договором. В такой ситуации спор идет уже не о том, какое решение принять, а о том, каким данным верить. Новый дашборд поверх этой путаницы только делает ее красивее.
Я вижу зрелость очень просто: сначала у объекта появляется единый источник данных, затем при отклонении автоматически назначаются ответственный и срок устранения, и только после этого можно прогнозировать и подключать ИИ. Для арендатора это означает не абстрактную цифровизацию, а вполне бытовые вещи: заявка не потерялась, одни и те же сведения не просят три раза, начисление можно проверить. Интуиция управляющего останется, но станет проверяемой гипотезой.
3. Один из главных вопросов для собственника — окупаемость цифровизации. Как сегодня правильно оценивать эффект от внедрения PropTech: через снижение операционных расходов, рост доходности объекта, повышение его привлекательности для арендаторов или уже через совокупную стоимость актива?
Я бы не начинал со стоимости актива, поскольку сначала нужно ответить на более простой вопрос: какой процесс изменится и где мы увидим это в бюджете объекта? Иначе цифровизации очень легко приписать рост ставок, плановую индексацию или результат новой управляющей команды.
До покупки решения я хотел бы увидеть пять вещей: исходный показатель, целевое изменение, ответственного, срок проверки и полную стоимость владения. При этом считать нужно не только лицензию, но и интеграции, оборудование, подготовку данных, сопровождение и время команды.
Дальше все зависит от сценария. В эксплуатации я смотрю не только на скорость закрытия заявки, но и на повторные обращения, простой оборудования и стоимость работ. В коммерческом управлении — на пропущенные индексации, задолженность, продления и вакансию. Для арендатора важны соблюдение SLA, понятные начисления и отсутствие повторяющихся сбоев. Количество скачиваний приложения в этот расчет не входит.
Если изменения улучшают удержание арендаторов, повышают заполняемость и чистый операционный доход, тогда можно говорить и о влиянии на капитализацию. Для меня расчет окупаемости цифрового решения должен умещаться на одной странице: что меняем, сколько это стоит, какой денежный поток получаем и когда проверяем результат.
4. Искусственный интеллект становится одним из главных драйверов цифровой трансформации недвижимости. Где, на ваш взгляд, AI уже способен существенно изменить управление коммерческим объектом, а где человеческая экспертиза еще долго будет незаменима?
Потенциал искусственного интеллекта напрямую зависит от качества данных. Если информация по объекту разрознена, процессы не выстроены, а значительная часть работы по-прежнему ведется вручную, применение таких инструментов само по себе проблему не решит. Начать внедрение ИИ и получить количественно измеримый результат — разные вещи, и для этого недостаточно просто купить готовую модель. Сначала необходимо подготовить данные, встроить инструмент в процессы работы и определить, как контролировать результат.
Однако я бы не переоценивал зрелость рынка. По данным глобального исследования JLL, 92% команд корпоративной недвижимости уже запустили пилоты ИИ, но только 5% из них достигли большинства своих целей. Это очень показательный разрыв: купить модель проще, чем подготовить данные и встроить ее рекомендацию в реальный процесс.
В MANUFAQTURY мы видим практический потенциал в извлечении условий из договоров, маршрутизации заявок, поиске аномалий в потреблении и платежах, прогнозе отказов оборудования. Несмотря на это, каждый раз задаемся неприятным вопросом: действительно ли здесь нужен ИИ или задачу надежнее и дешевле решит обычное правило?
Человеку я бы оставил юридические обязательства, безопасность, переговоры и нестандартные инженерные решения. ИИ может готовить рекомендации, но ответственность и способность объяснить решение должны оставаться у человека.
5. Если посмотреть на коммерческую недвижимость через 3–5 лет, насколько изменится сам подход к управлению объектами под влиянием PropTech? Какие технологии, которые сегодня только начинают внедряться, могут стать обязательным стандартом для современного объекта?
Через 3-5 лет мы, скорее всего, перестанем обсуждать, цифровое здание или нет. Вопросы будут более конкретные: может ли собственник в любой момент понять, что происходит с объектом, почему возникло отклонение, кто отреагировал и как это повлияло на деньги или риск.
Для меня обязательными станут три вещи. Во-первых, цифровой паспорт актива с актуальными данными по помещениям, оборудованию и договорам. Во-вторых, автоматическая постановка задач при отклонениях — с ответственным, сроком и уведомлением руководителя, если проблема не решена. В-третьих, единый цифровой путь для арендатора, где можно оформить доступ, оставить заявку, забронировать ресурс, заказать услугу, проверить начисления и поделиться обратной связью. Датчики, прогнозирование и ИИ будут уже надстраиваться на эту основу.
При этом собственник не должен становиться заложником платформы, даже нашей. Данные должны принадлежать ему, выгружаться в удобном формате и передаваться в другие системы. До покупки нужно обсуждать не только функции, но и стоимость развития, кибербезопасность, миграцию и условия выхода. На мой взгляд, через несколько лет это станет таким же нормальным требованием, как SLA.
Для нас сотрудничество со STONE Office интересно тем, что «ПРИЗМА» становится инструментом не для одного объекта, а для всего портфеля. В мае 2026 года мы объявили, что до 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах общей площадью около 850 тыс. кв. м. На тот момент к ней были подключены два объекта. Однако ценность такого сотрудничества не в цифре. Она появится, если собственник сможет сравнивать объекты по единым правилам, а арендатор получит одинаково понятный сервис в каждом из них. Современным станет не здание с максимальным числом экранов, а здание с объяснимой экономикой и предсказуемым сервисом.