Тренды рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии 2025 года по данным АРКН

Первое полугодие 2025 года стало для рынка коммерческой недвижимости периодом противоречивых тенденций: с одной стороны – рост цен и спроса на качественные объекты, с другой – осторожность арендаторов и временная стагнация сделок. На фоне меняющейся структуры спроса и экономической трансформации, рынок перешел в фазу переосмысления роли офисных пространств, сервисной составляющей и подходов к управлению.

Рынок сегодня находится не столько в состоянии неопределенности, сколько в процессе глубокой перестройки – от количественного подхода к качественному. Компании больше не выбирают офисы "по метражу", они ищут среду – удобную, соответствующую ценностям, работающую на удержание команды. У арендаторов и покупателей выросли ожидания, и девелоперы, следуя этому запросу, формируют новый продукт, сочетающий функции, архитектуру и смысл.

Чтобы зафиксировать основные векторы изменений, АРКН проанализировала актуальные кейсы и наблюдения ключевых игроков. Ниже представлены главные тренды по четырем направлениям: офисная недвижимость, гибкие пространства, складской сегмент и управление торгово-развлекательными объектами.

Материал подготовлен Ассоциацией участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН), объединяющей 19 крупнейших игроков рынка – девелоперов, собственников недвижимости и операторов сервисных офисов.

• Офисная недвижимость: от площади – к среде

Рынок офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года демонстрирует разнонаправленную динамику. В целом наблюдается режим ожидания: многие компании откладывают переезд, предпочитая краткосрочные пролонгации аренды – как отмечают в Comcity, арендаторы надеются на улучшение условий и считают текущие ставки завышенными. При этом структурный дефицит качественных площадей сохраняется, особенно в классе A, где вакансия не превышает 6%. Несмотря на это, качественные офисы остаются в центре внимания, особенно если речь идет о площадях с отделкой и полноценной инфраструктурой.

Comcity подчеркивает: арендаторы все чаще ищут готовые офисные пространства с развитой инфраструктурой и корпоративной культурой. Ключевым фактором выбора становится совпадение ценностей собственника бизнес-центра и арендатора – это создает основу для долгосрочного партнерства и совместного роста.

O1 Properties фиксирует устойчивый интерес арендаторов к качественным площадям с готовой отделкой. Среди ключевых трендов офисного рынка они отмечают отсутствие тенденции к оптимизации площадей: напротив, многие российские компании продолжают увеличивать штат и рассматривают варианты расширения офисных пространств.

Отдельного внимания заслуживает децентрализация. Millhouse, A101 и Pioneer указывают на устойчивый интерес к офисам вне центра – особенно в новых районах, формирующихся по принципу 15-минутного города. Девелоперы и арендаторы ориентируются на комплексное развитие территорий, где жильё, офисы, ритейл и социальная инфраструктура находятся в шаговой доступности.

Важно и то, что сокращается горизонт планирования: компании принимают решения о переезде в течение нескольких месяцев, а не за год, как раньше. Это требует от собственников скорости и готовности предложить пространства с полной отделкой и меблировкой – об этом заявляют в Millhouse и O1 Properties.

Одновременно рынок переживает трансформацию структуры спроса. Девелоперы Stone, FORMA и MR Group фиксируют тренд: на смену инвесторам приходят конечные пользователи. Сегодня в сделках по покупке офисов доля “офиса для себя” достигает 60%, и эта цифра продолжает расти. Причины очевидны: арендные ставки выросли на 20–30% за год, предложения на рынке аренды крайне ограничены, а покупка офисных площадей дает компаниям долгосрочную стабильность.

Pioneer отмечает, что 95–97% коммерческой недвижимости, строящейся сегодня, идет на продажу. В текущих экономических условиях крайне сложно сдавать в аренду объекты. Только немногие игроки могут одновременно строить, управлять и сдавать в аренду.

Hutton подчеркивает: на фоне роста стоимости отделки появились первые сделки в "бетоне" – арендаторы готовы заходить в помещения без отделки, а собственники идут навстречу, реализуя финишную отделку совместно с арендаторами. В то же время наблюдается снижение активности по инфраструктурным проектам (рестораны и пр.) из-за высокой стоимости ремонта.

Девелоперы адаптируются под новые реалии. MR Office, объединяющий все коммерческие проекты MR Group, предлагает не просто офисные здания, а полноценные деловые экосистемы. Это не просто тренд – это новая реальность, в которой офис становится элементом HR-бренда и корпоративной идентичности.

Рост значимости инфраструктурной компоненты подтверждают и в Stone: доля инфраструктуры в новых проектах достигает 10% от общей площади. Важно не только качество архитектуры и инженерии, но и насыщенность среды: кафе, фитнес, медицинские кабинеты, сервисы. Отдельным трендом становится системный подход к реализации коммерческой недвижимости: девелоперы класса A формируют сбалансированные портфели с широким диапазоном площадей – от камерных офисов до крупных блоков.