Субаренда складских помещений на гребне волны

По данным Knight Frank Russia, за последние два месяца наблюдается значительны рост: в мае показатель достиг 564 905 кв. м, при том, что в конце 2021 года объем предложений был всего 124 000 кв. м. Более половины всех предлагаемых в субаренду площадей приходится на Московский регион – 64%, на Санкт-Петербург – порядка 5%, на остальные регионы – до 31%. Отметим, что в начале текущего года на рынке складской недвижимости была абсолютно иная картина: наблюдался дефицит площадей высокого класса.

Мы поговорили с лидерами рынка и узнали, с чем же сейчас связан рост предложений по субаренде складских помещений? В чем ее преимущество перед прямой арендой в текущих условиях? И можно ли давать прогнозы по развитию ситуации к концу года?

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia:

«Сокращение запасов товаров на складах – то, что может ожидать арендаторов в сложившейся экономической обстановке. В дополнение к этому трудности ожидают компании, ранее арендовавшие складские помещения площадью больше необходимых – для их будущего использования в развитии в условиях общего роста объемов рынка и уменьшения количества незанятых помещений.

В данный момент часть складов арендуются без непосредственного использования, т. е. простаивают, что негативно сказывается на арендаторах, вынужденных оплачивать аренду всей площади. Субаренда для них является возможным способом сокращения затрат. Большая часть контрактов заключается на продолжительный срок, являясь неразрывными, поэтому практику субаренды можно воспринимать как вынужденную меру. В большинстве своем подобные площади предлагаются по ставкам, идентичным тем, что предлагают арендодатели. В отдельных случаях для привлечения интересантов и хотя бы частичного покрытия затрат на аренду арендатор снижает ставку по субаренде, делая ее ниже той, которую платит сам. Можно предположить, что в ближайшее время проявится тенденция перехода субаренды в статус прямой аренды.

На конец мая ставки по площадям, предлагаемым в субаренду, чуть выше или на сопоставимом уровне со среднерыночными ставками. Ожидается, что в случае долгой экспозиции объемов и перехода площадей из статуса субаренды в прямую аренду от девелопера ставки могут скорректироваться в сторону снижения».

Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group:

«Есть несколько факторов, влияющих на рост субаренды, но главный, как ни странно – это сокращение товарных запасов на фоне изменившейся экономической ситуации. Также этот показатель продолжает расти за счёт ухода с рынка ряда игроков и высвобождения складских мощностей (например, таких как Decathlon и Prisma), третий фактор – все, кто брал в аренду большие объемы площадей с потенциалом дальнейшего роста и развития и сейчас сдают излишки и получают дополнительный доход. Чаще всего к пересдаче лишних площадей прибегают игроки, которые активно наращивали складской портфель в 2020-2021 году. Большинство из них - представители сектора e-commerce. По данным Radius Group в декабре 2022 года на рынке складской недвижимость объем площадей, предлагаемых в субаренду, может составить порядка 450-500 тыс. м2. Уже в первом квартале в субаренду предлагалось порядка 300 000 м2 качественных складских площадей.

Главное преимущество субаренды – это доступ к современным площадям в хорошей локации для широкого спектра арендаторов. При этом площади могут быть от 500-1000 м2 на короткий срок. Что касается стоимости, то если речь идет о «вторичке» 2019-2020 года постройки, то уровень предлагаемых ставок будет ниже, чем в «новостройках» 2021-2022. Еще одно важное преимущество – это готовность объекта. Важный плюс - физическая готовность складских комплексов, в то время как при других обстоятельствах зачастую пришлось бы ждать свой объект от 6 месяцев до 1,5 лет.

Что касается прогнозов развития рынка до конца 2022 года, то предполагаю дальнейший рост объема площадей, предлагаемых в субаренду. С учетом того, что сейчас практически полностью остановлено спекулятивное строительство, такие площади помогут арендаторам реализовать потребность в качественной складской инфраструктуре и решить свои задачи по формированию тех же самых товарных запасов».

Андрей Постников, генеральный директор ОРИЕНТИР:

«В первую очередь, рост предложений на субаренду связан с тем, что у импортёров образовались излишки площадей на время, пока привычные цепочки импорта уже не работают, а новые каналы поставки только выстраиваются и набирают обороты. Более гибким и быстрым решением для арендаторов и собственников таких помещений является выставление арендаторами части своих помещений на рынок в форме субаренды. Точно определить долю таких предложений на рынке сложно.

Преимущество для субарендатора сводится только к вероятной готовности арендатора, который хочет сдать часть своих помещений на время в субаренду, получить коммерческие условия аренды лучше, чем согласился бы сам собственник таких помещений. Для собственника с долгосрочным договором аренды на такие помещения сейчас нет смысла что-либо менять. Собственники будут «держаться» за существующие долгосрочные договоры, а арендаторы искать возможности переложить хотя бы часть арендной платы на субарендатора.

Для субарендатора также рекомендуется проверить риски таких договоров, потому что они находятся в прямой зависимости от условий арендного договора и возможных изменений такого договора независимо от желания субарендатора.

Что касается прогнозов, то сейчас носят высоко спекулятивный характер. Поэтому от общих прогнозов воздержусь».