Павел Федоров: «Если иностранные компании уйдут из России, вакансию в 10% поглотят локальные арендаторы»

О том, как геополитическая ситуация отразится на столичном рынке бизнес-центров и рынке гибких офисов в эксклюзивном интервью Арендатор.ру рассказал Павел Федоров, управляющий директор сети сервисных офисов Space 1.

Павел, как вы оцениваете влияние текущей геополитической ситуации и санкций на рынок офисной недвижимости в целом и сегмент сервисных офисов, в частности?

За последние 10 – 15 лет профессиональные игроки уже научились жить в условиях неопределенности. Поэтому сейчас все заняли выжидательную позицию и оценивают масштабы влияния ситуации на бизнес, но панических настроений ни у кого нет. Конечно, в полной мере предсказать последствия кризиса пока трудно: многое будет зависеть от того, какие решения в итоге примут иностранные компании по своей стратегии нахождения на российском рынке, как будет развиваться ситуация с дальнейшим импортозамещением и развитием российских компаний. Но в новый 2022 год мы вошли с явным дефицитом качественного предложения, а основной спрос обеспечивали все-таки российские компании. Это внушает нам определенный оптимизм.

Сам по себе сервисный офис - это универсальный инструмент для бизнеса, интерес к которому в кризис возрастает. Не случайно активное развитие сервисных офисов мы увидели в конце весны 2020 года, когда иные эксперты предрекали коллапс на рынке офисной аренды и полную победу удаленной работы. Основное преимущество формата – возможность сразу заехать в готовое пространство без капитальных затрат на ремонт и обстановку – в условиях прогнозируемого дефицита отделочных материалов и уже фактического роста цен станет еще более востребованным.

Что будет со ставками?

В сегменте сервисных офисов ставка определяется не только классическим балансом спроса и предложения, но зависит от уровня затрат на отделку и оборудование помещений, стоимости расходных материалов и тд. Себестоимость услуг за последний год уже серьезно выросла, в первую очередь за счет стоимости строительно-отделочных материалов. Поэтому мы работаем над оптимизацией и повышением эффективности всех расходов с целью как минимум удержания ставки на текущем уровне для сохранения коммерческой привлекательности продукта.

В процентном соотношении, сколько у вас арендаторов из международных компаний?

На сегодня у нас порядка 30% арендаторов – иностранные компании.

Как изменится процент вакансии?

Мы начали год с нулевым уровнем вакансии по готовым проектам, а средний срок аренды вырос с 3 до 4 лет, что обеспечивает нашему портфелю необходимый уровень стабильности. Те иностранные компании, которые являются нашими арендаторами и заявили о приостановке деятельности, пока не утвердили свою долгосрочную стратегию присутствия в России и, соответственно, не принимают решений относительно офисов. При реализации негативного сценария, если иностранные компании все-таки решат полностью уйти с российского рынка, вакансия в моменте может вырасти до 10%, но освобождающиеся площади будут востребованы российскими компаниями.

Кто сегодня является клиентами сервисных офисов?

В прошлом году мы совместно с Cushman&Wakefield проводили исследование крупнейших компаний на предмет их офисных предпочтений. Тогда почти 20% компаний из списка РБК ТОП-500 заявили о готовности переехать в сервисный офис. Это подтверждает и структура нашего портфеля: 2/3 компаний – это арендаторы, у которых более 100 сотрудников, т.е. достаточно крупный бизнес. Есть компании, которые сознательно выбирают сервисный офис как удобный формат организации работы за возможность изменения его конфигурации в зависимости от бизнес-процессов, отсутствие капитальных затрат и гибкие условия. Для части клиентов это диверсификация портфеля, когда в сервисном формате размещаются отдельные подразделения компании или ее представительский офис.

Что нового в Space 1?

Еще до обострения геополитической ситуации мы приняли решение о запуске нового продукта под брендом Space 1 Enterprise. Это сервисные офисы, адаптированные под запрос крупных компаний: унифицированный и стандартизированный продукт с точки зрения планировки пространства, подбора мебели, организации рабочего места. Когда мы запускали Space 1, мы ориентировались на средние компании, которые уже переросли формат коворкинга, но которые не готовы планировать свою потребность в офисных площадях на долгосрочную перспективу. Поэтому мы предложили им максимальную гибкость: в наших офисах предусмотрена возможность оперативного изменения планировки в зависимости от текущих потребностей арендатора, увеличенный размер рабочих мест позволяет при необходимости разместить большее количество сотрудников без увеличения площади офисов и тд. Но при работе с крупными клиентами, мы увидели, что у них не востребована опция изменения конфигурации офиса в течение пары выходных дней. У них устоявшиеся бизнес-процессы, долгосрочное планирование и приоритет коммерческой эффективности использования площадей. Сейчас мы детально изучаем потребности этого клиента для того, чтобы более точно настроить новый продукт и снизить его себестоимость.

Означает ли запуск Space 1 Enterprise, что вы меняете подход к продукту?

Мы диверсифицируем наше предложение, для того, чтобы оно было актуально для разных аудиторий. В сегменте офисов до 100 рабочих мест по-прежнему будет представлен наш изначальный продукт с возможностью его адаптации под бизнес-процессы. Space 1 Enterprise подойдет для офисов более 100 рабочих мест. Здесь будет меньше возможностей по оперативному изменению планировки офиса и унифицированное предложение в плане, например, размера рабочего места, количества и формата переговорных комнат, процентного соотношения незакрепленных рабочих мест и даже таких «мелочей» как количество розеток на одного сотрудника.

Мы также продолжаем развивать продукт Space 1 Custom: built-to-suit проекты, выполненные по индивидуальному ТЗ компаний. В данном формате мы не ограничиваем сотрудничество только московским рынком и готовы реализовывать проекты под запрос клиентов там, где это необходимо. У такого предложения есть потенциал в регионах. Если компания выходит в новый регион или переводит часть бизнес-процессов в другие локации, то она не может обеспечить своим сотрудникам хотя бы минимально сравнимое с московским качество офиса – такого предложения просто нет. Мы готовы брать на себя вопросы подбора локации и организации офиса с внедрением наших стандартов.

Какие планы по новым площадкам?

На начало года у нас были амбициозные планы по наращиванию портфеля, которые ограничивало только отсутствие предложения на рынке. Сейчас, пока мы находимся в ситуации неопределенности, развитие спекулятивных площадок на паузе. Но мы готовы реализовывать проекты в формате BTS и revenue share. Например, после долгой паузы на рынок вышел бизнес-центр Nevis в районе Марьиной рощи. Это отдельно стоящее здание с эффективной планировкой, которое подходит как для размещения штаб-квартиры одной компании, так и для аренды этажами. Сейчас мы предлагаем рынку реализацию этого здания в формате BTS.

Беседу вела Анастасия Кременчук. Источник: arendator.ru