Складская недвижимость – перспективные регионы

За последние несколько лет спрос на складскую недвижимость в Москве рос активными темпами. Согласно данным отчета консалтинговой компании Knight Frank за 2020 год, в столичном регионе был заключен рекордный объем сделок в сегменте – 2 129 тыс. кв. м, при этом средняя цена аренды увеличилась на 4% относительно конца 2019 года, поднявшись до отметки в 4 050 руб. / кв. м / год triple net. На сегодняшний день Москва является лидером по вводу объектов складской недвижимости в России, однако перспективные проекты начинают появляться и в регионах. В связи с этим очевиден вопрос – как развивается складская недвижимость за пределами Москвы и в каких городах это происходит активнее?

Почему склады?

Не секрет, что пандемия стала главным по всем аспектам своего влияния событием для рынка коммерческой и жилой недвижимости за последние два года. Необходимость соблюдать карантинные ограничения ради заботы о собственном здоровье заставляла многих людей оставаться дома на протяжении нескольких месяцев. Владельцы коттеджей и загородных участков имели в распоряжении более выгодный вариант – отправиться за город и переждать время карантина в более комфортном и безопасном месте. Однако, чем хуже становилась ситуация, тем сильнее влияние последствий пандемии ощущалось на рынке недвижимости.

Продолжительный карантин нанес серьезный удар по предприятиям общественного питания и стрит-ретейла. Многие кафе и розничные сети были вынуждены временно прекратить работу, сменить площадку или вовсе уйти с рынка. По данным Colliers, общая площадь вакантных помещений в прошлом году составила примерно 12,1%, что в два раза больше, чем годом ранее.

Однако, как и в случае с любым вызовом, в скором времени была найдена альтернатива, которая позволила рынку выработать тактику действий в новых условиях. Из-за невозможности отправиться в магазин за покупками спрос на сервисы онлайн-коммерции и доставки товаров на дом стал быстро расти. Таким образом, произошла реактуализация уже существующих трендов – активное внедрение технологий e-commerce наблюдалось во всем мире ещё до пандемии, однако с момента её начала переход в онлайн стал фактически единственной альтернативой, позволяющей предпринимателям остаться на рынке.

В связи с развитием торговых площадок в сети, появилась необходимость хранить большое количество продукции, что стало одной из главных причин роста спроса на складскую недвижимость. Согласно отчету Colliers, в 2020 году более 36% от общего спроса на складские помещения в столице составили владельцы предприятий онлайн-ретейла, при этом уровень вакантности в сегменте в годовых значениях был равен 2,9%, что на 0,8% ниже, чем в 2019. Кроме того, из-за большой разницы в объемах ввода новых объектов между Москвой и регионами, аналитики прогнозируют смещение взгляда инвесторов в сторону региональных проектов. По мнению экспертов, в 2021 году удержание курса на регионы сохранится, а значит новые тенденции на рынке коммерческой недвижимости продолжат укрепляться.

Почему регионы?

Развитие e-commerce сегодня заметно влияет на рынок коммерческой недвижимости не только в Москве. Аналитики из Colliers отмечают, что за прошедший год общая доля ретейла (как онлайн, так и офлайн формата) составила рекордные 65% в объеме сделок, закрытых в течение года, что превышает показатель одного московского региона на 5%. Кроме того, совокупный объем введенных в 2020 году складских объектов на территории регионов России увеличился на 15%, составив 561 тыс. кв. м., демонстрируя положительную динамику третий год подряд.

Сфера регионального ретейла стремительно развивается даже без учета воздействия идущей на спад пандемии. Расширение площадей позволяет крупным организациям наладить более эффективную систему логистики в рамках страны, а также удовлетворить растущий спрос от региональных потребителей. В 2020 году такие крупные представители рынка, как Ozon, Fix Price, «Детский мир» и X5 Retail Group заняли верхние строчки рейтинга по показателю самых крупных сделок в региональном секторе складской недвижимости.

Наиболее важными для рынка складов продолжают оставаться крупные города и региональные центры с населением от 1 млн человек, которые имеют статус важнейших логистических точек на карте России. В 2020 году году в тройку лидеров по объему введенных складских объектов и многим другим показателям вошли Екатеринбург, Казань и Новосибирск. Помимо того, что рынок складской недвижимости в этих регионах демонстрирует положительную динамику на протяжении нескольких лет, они являются важными держателями социального, экономического и финансового капитала в масштабах страны, и их развитие представляет особый интерес для федеральной власти.

Екатеринбург

Являясь одним из активно развивающихся городов России, Екатеринбург считается наиболее перспективным регионом с точки зрения роста сектора складской недвижимости. По данным консалтинговой компании Knight Frank, в 2018 году Свердловская область возглавила список крупнейших регионов России по выводу на рынок качественных складских помещений с совокупным объемом сделок в 22% от объема всех региональных проектов за год. В 2020 году Екатеринбург стал лидером сегмента складской недвижимости по объему заключенных сделок – их общая площадь составила 150,3 тыс. кв. м, при этом в рамках строительства объектов на рынок было введено более 102 тыс. кв. м новых площадей. В прошлом году регион занял лидирующую позицию по объемам спроса на сегмент складской недвижимости среди всех субъектов страны.

Казань

Казань является важным экономическим и культурным центром, от которого во многом зависит развитие соседних областей. В 2020 году регион лидировал в рейтинге по объемам ввода новых объектов на рынке складской недвижимости – совокупная площадь введенных на рынок проектов составила 150 тыс. кв. м., что превышает значение показателя за 2019 год в три раза. Кроме того, в этом году в Казани планируется реализовать нескольких крупных складских комплексов площадью от 35 000 до 50 000 кв. м. Такая динамика является доказательством устойчивости сегмента в регионе, что делает его привлекательным для инвесторов.

Новосибирск

Один из самых молодых мегаполисов страны, Новосибирск постепенно выходит на первые позиции в рейтингах показателей по строительству новой складской недвижимости. На момент окончания 2020 года Новосибирская область занимала второе место среди крупнейших регионов России по объему реализованных сделок (122,8 тыс. кв. м) и введению новых объектов (105 тыс. кв. м) в складском сегменте. Кроме того, согласно расчетам Colliers, в Новосибирске средняя ставка аренды современного складского помещения ниже, чем в Казани и Екатеринбурге – в прошлом году её размер составлял 3 600 руб./кв. м/год. На 2021 год в крупнейшем городе Сибири запланирован выход нескольких крупных объектов складского типа – площадь самого большого и известного на данный момент объекта составит 48 000 кв. м.